Ho acquistato un immobile in diritto di superficie pagando il prezzo di mercato. Cosa posso fare?

La sentenza della Cassazione a Sezioni Unite, n. 18135 del 16 settembre 2015, (poi confermata e ribadita dalle sentenze della sezione seconda n. 21 del 3 gennaio 2017 e n. 28949 del 4 dicembre 2017) ha fornito una risposta a questa domanda, componendo un contrasto giurisprudenziale che proseguiva da lungo tempo.

La sentenza distingue gli immobili costruiti in base alle convenzioni stipulate tra Comuni e imprese costruttrici ai sensi dell’art. 35 della Legge 22 ottobre 1971, n. 865, dagli immobili di edilizia convenzionata ex legge 10/1977, specificando che mentre per questi ultimi la Legge individua chiaramente nel solo costruttore il destinatario dell’obbligo di contenere il prezzo di cessione degli alloggi entro i limiti indicati nella convenzione, per i primi il limite massimo di prezzo segue il bene anche nei successivi passaggi di proprietà.

La Corte di Cassazione giunge a questa conclusione sulla scorta del comma 49 bis dell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 nel quale è dato chiaramente leggere che i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze possono essere rimossi dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dal primo trasferimento con convenzione in forma pubblica soggetta a trascrizione, stipulata a richiesta del singolo proprietario, nella quale sia determinato il corrispettivo dovuto al Comune per tale facoltà.

In assenza di tale convenzione, quindi, anche nei passaggi di proprietà successivi al primo il prezzo di cessione degli immobili dovrà essere contenuto entro i limiti fissati dalla convenzione originaria.

La clausola contrattuale che dovesse contenere una determinazione del prezzo di cessione superiore al limite stabilito dalla convenzione sarebbe affetta da nullità ex art. 1418 c.c (contrarietà a norme imperative) e verrebbe sostituta mediante inserzione automatica del corrispettivo imposto dalla legge (articoli 1339 e 1419 c.c.).

Semplificando, stando a quanto è dato leggere nella sentenza citata, laddove un immobile costruito in regime di edilizia convenzionata ex legge 22/10/1971 fosse venduto da un privato ad un prezzo superiore a quello stabilito dalla convenzione stipulata tra originario costruttore  e Comune, l’acquirente potrebbe far valere la nullità della clausola relativa alla pattuizione del prezzo in ogni momento (essendo la relativa azione imprescrittibile) e potrebbe anche richiedere la restituzione del maggior prezzo corrisposto al venditore entro i termini decennali di prescrizione.

Ovviamente prima di avanzare tale tipo di richiesta sarà necessario prestare la massima attenzione verificando con scrupolo tutti gli elementi della fattispecie concreta