Ho acquistato un appartamento senza il certificato di abitabilità. Ora ho scoperto che l’immobile non ha i requisiti per ottenerlo a causa di difetti di costruzione. Cosa posso fare?

Il certificato di abitabilità di un immobile destinato ad abitazione civile costituisce un requisito essenziale del bene in quanto attesta che lo stesso è idoneo ad assolvere la sua naturale funzione economica, attesta cioè che l’immobile può essere adibito all’uso per il quale è stato acquistato.

La vendita di un immobile privo dei requisiti necessari ad ottenere il certificato di abitabilità integra la prestazione di “aliud pro alio” con la quale si sta ad indicare la consegna di un bene completamente differente da quello che si era pattuito.

La Corte di Cassazione, infatti, ha avuto modo di precisare che l’aliud pro alio si configura tutte le volte in cui il bene venduto manchi delle caratteristiche necessarie a fargli assolvere la funzione per il quale è stato acquistato. Semplificando, una casa priva dei requisiti igienico/sanitari necessari per ottenere il certificato di abitabilità non potrà mai essere utilizzata quale abitazione civile e quindi non potrà mai assolvere la funzione per la quale è stata acquistata.

In queste situazioni, laddove la circostanza non fosse originariamente nota all’acquirente e non ci sia stata al momento della stipula del rogito di compravendita una espresso esonero di responsabilità per l’alienante, opererà la disciplina generale sulla risoluzione dei contratti di cui all’art. 1453 c.c. e non la disciplina prevista dalla garanzia per vizi dall’art. 1490 c.c.

All’acquirente, quindi, è riconosciuta una tutela molto incisiva in quanto non è sottoposta ai brevi termini di prescrizione e decadenza previsti nel caso di garanzia per i vizi e mancanza di qualità.

L’acquirente, infatti, non sarà tenuto a denunciare all’alienante i vizi entro un anno dalla scoperta né a cominciare l’azione giudiziale entro un anno dalla denuncia, ma dovrà tenere conto solo dell’ordinario termine di prescrizione decennale.

L’acquirente di un immobile privo dei requisiti strutturali necessari all’ottenimento del certificato di abitabilità potrà alternativamente richiedere:

1. che l’alienante adempia al suo obbligo e quindi metta in esecuzione i lavori necessari ad eliminare le cause che impediscono il rilascio del certificato di abitabilità;
2. che l’alienante gli corrisponda le somme necessarie all’esecuzione dei predetti lavori;
3. la risoluzione del contratto.

In tutti e tre le ipotesi sopra menzionate, l’acquirente potrà comunque richiedere il risarcimento dei danni subiti, ponendo a fondamento della sua richiesta idonei elementi di prova.

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