HO STIPULATO UN PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILE IN COMPROPRIETA’ CON UNO DEI COMPROPRIETARI, CHE ADESSO NON VUOLE PIU’ VENDERE. POSSO AGIRE IN GIUDIZIO PER OTTENERE LA VENDITA FORZOSA DELLA QUOTA DI PROPRIETA’ DEL PROMITTENTE VENDITORE ?

In via generale la comunione ordinaria è regolata dagli att. 1100 e ss del codice civile. Il comproprietario ha una “quota ideale” commisurata al suo diritto di partecipazione alla cosa comune; egli può disporre liberamente della propria quota, senza necessità di alcuna autorizzazione in tal senso da parte degli altri comproprietari.

Nel caso in cui, invece, si prometta in vendita un intero bene immobile indiviso, pur essendo titolari solo di una quota di esso, troverà applicazione la disciplina del preliminare di vendita di cosa altrui. Il promittente si obbliga a far acquistare la proprietà al promissario acquirente, anche indirettamente, procurandosi il consenso degli altri comunisti. Ove non riesca in tale operazione entro la data fissata per il rogito, sarà soggetto all’azione di risoluzione contrattuale e/o alla domanda di risarcimento del danno da parte del promissario acquirente.

Venendo al quesito sottoposto, si deve far riferimento all’art. 2932 del codice civile che così recita: “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.  E’ da escludersi, ovviamente, che il promissario acquirente possa agire per ottenere una sentenza nei confronti dell’intera proprietà e, secondo la giurisprudenza costante, è altresì da escludersi che il promissario acquirente possa ottenere l’esecuzione in forma specifica relativamente alla quota di proprietà del promittente venditore, poiché il giudice non potrebbe costituire un rapporto giuridico diverso rispetto a quello oggetto del preliminare. In altri termini, essendo oggetto del preliminare l’interezza di un immobile, il giudice non può emettere una sentenza che preveda l’esecuzione in forma specifica relativamente alla sola quota del comproprietario.

In definitiva la risposta alla sua domanda è: no; potrà d’altro canto agire per la risoluzione contrattuale e/o il risarcimento del danno subito.

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