Acquisto nuova casa, oneri condominiali

Devo pagare i contributi condominiali per lavori effettuati prima dell’acquisto della mia nuova casa?

Questa è una delle domande più frequenti in ambito di diritto condominiale.

Le norme che regolano la fattispecie sono l’art. 1123 c.c. e l’art. 63 commi 4 e 5 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

La prima norma stabilisce che tutti i condomini siano tenuti a contribuire al pagamento delle spese necessarie al godimento e alla conservazione dei beni comuni in ragione delle rispettive quote di proprietà (i c.d. millesimi di proprietà);

La seconda prevede che: a)“chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”; b) “chi cede i diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

Con una recente Ordinanza (la n.702/2015) ) la Corte di Cassazione ha ribadito che l’art. 63 delle Disposizioni di Attuazioni del Codice Civile non si applica solo ai rapporti interni tra cedente ed acquirente ma anche ai rapporti tra chi acquista e il condominio.

In ragione di ciò l’acquirente di un’unità immobiliare in condominio è tenuto, in solido con il cedente, al pagamento dei soli contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Detto questo il problema è capire quando sorge l’obbligo di pagamento dei contributi condominiali?

Per rispondere a questa domanda è necessario distinguere tra: a) spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune e b) spese attinenti a lavori che comportino un’innovazione o che comunque comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante per i condomini.

Nel primo caso l’obbligo di pagare i contributi condominiali sorge nel momento in cui i lavori vengono eseguiti ovvero i servizi vengono prestati, indipendentemente dal momento in cui l’assemblea condominiale delibera la spesa o la sua ripartizione; nella seconda ipotesi l’obbligo di pagamento sorge nel momento in cui l’assemblea condominiale delibera l’intervento specificandone la tipologia ed i relativi costi (Cassazione Civile, sezione II, n. 24654/2010) 

Tornado alla domanda principale, quindi, chi acquista un immobile in condominio sarà tenuto al pagamento:

a) dei contributi condominiali attinenti le opere di manutenzione ordinaria materialmente eseguite nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto ed in quello precedente;

b) dei contributi condominiali attinenti le opere straordinarie ovvero le innovazioni se deliberate dall’assemblea nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto o in quello precedente.

In entrambi i casi, comunque, l’acquirente potrà poi richiedere il rimborso di quanto pagato al soggetto da cui ha acquistato.