Ho sottoscritto un contratto “rent to buy” per vendere l’immobile di mia proprietà. Da diversi mesi, il soggetto che abita nell’immobile di mia proprietà, non paga più i canoni stabiliti. Cosa posso fare ?

Il c.d. contratto rent to buy è stato introdotto dal Ns legislatore con l’art.23 del D.L. 12.09.2014 n.133, convertito con la Legge 11.11.2014 n.164. L’intenzione del Legislatore era quella di “aiutare” il mercato immobiliare in forte calo, prevedendo un contratto “misto” che contenesse in sé le caratteristiche della locazione e del preliminare di vendita.

In sostanza, le parti sottoscrivono un contratto di locazione con opzione di vendita, nel quale al conduttore viene concessa la possibilità di imputare i canoni pagati in acconto del prezzo di acquisto finale dell’immobile, già stabilito nel contratto.

A livello giuridico, la posizione del soggetto che ha il godimento dell’immobile, viene equiparata a quella dell’usufruttuario, con esclusione quindi del regime della locazione. In ragione di ciò: il conduttore/usufruttuario/promissario acquirente ha diritto di voto nelle assemblee condominiali riguardanti l’ordinaria amministrazione ed è tenuto al pagamento degli oneri condominiali, mentre il nudo proprietario è tenuto al pagamento delle spese straordinarie.

Venendo al quesito, in generale, ove sia inadempiente il proprietario/concedente, il conduttore ha diritto alla restituzione dei canoni, maggiorata degli interessi legali; ove sia inadempiente il conduttore, il proprietario potrà trattenere tutti i canoni percepiti a titolo di indennità di occupazione ed avrà diritto, ovviamente, alla restituzione dell’immobile.

Il problema concreto che si presenta è che, non trovando applicazione la disciplina dello sfratto per morosità, il proprietario, per ottenere la restituzione dell’immobile ed il pagamento del dovuto, dovrà esperire un’azione giudiziaria ordinaria che, con i tempi della nostra giustizia, durerà non meno di tre anni.

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